U konkretnom slučaju postoje sledeće okolnosti:

– predmet kupoprodaje su delovi objekta koji imaju karakter poslovnih apartmana;
– promet poslovnih apartmana oporezuje se po opštoj stopi PDV-a od 20%;
– u toku je prenamena objekta iz poslovne u stambenu zgradu;
– u slučaju dobijanja rešenja o promeni namene, promet stanova će se oporezovati po posebnoj stopi od 10%;
– pre dobijanja rešenja o prenameni objekta, postoji namera da se započne naplata avansa;
– po osnovu naplate avansa za promet objekta koji u tom trenutku ima karakter poslovnog apartmana, PDV se obračunava po opštoj stopi od 20%.

Imajući u vidu da će po osnovu avansa (koji je naplaćen pre promene namene objekta) PDV da bude obračunat po opštoj stopi, a da će se pre prometa objekta promeniti njegova namena i stopa PDV-a po kojoj se oporezuje, koji je poreski tretman prethodno naplaćenog avansa i koje korekcije po tom osnovu treba sprovesti.

21. 3. 2025.

Suština je da po osnovu promene namene objekta istovremeno dolazi i do promene avansa. Naime, avans je inicijalno naplaćen za budući promet poslovnog apartmana, ali zbog promene namene objekta, inicijalno ugovoreni promet nikada neće biti realizovan. Umesto toga, avans će biti iskorišćen za budući promet stana koji se oporezuje po posebnoj stopi PDV-a od 10%.  

U opisanim okolnostima ne primenjuju se pravila o storniranju faktura, jer u vreme naplate avansa i izdavanja avansnih faktura nije napravljena greška. U tom smislu, svakako neće postojati obaveza podnošenja izmenjenih poreskih prijava i storniranja avansnih faktura. Umesto toga, primenjuju se pravila propisana za smanjenje osnovice.

Naime, odredbama člana 54a Pravilnika o PDV-u propisano je da se odredbe čl. 53. i 54. ovog pravilnika (odnose se na smanjenja osnovice) shodno primenjuju i u slučaju kad naplaćeni, odnosno plaćeni avans prestane da se smatra avansom za promet dobara, odnosno usluga, u potpunosti ili delimično (u daljem tekstu: smanjenje avansa). U skladu s tim, kada naplaćeni avans prestane da se smatra avansnom za budući promet poslovnog apartmana, obveznik PDV-a (investitor) izdaje dokument o smanjenju osnovice na ukupan iznos iz avansne fakture.

U slučaju ugovora sa drugim obveznikom PDV-a, investitor može da smanji iznos obračunatog PDV-a po osnovu avansa za poslovni apartman ako je izdao dokument o smanjenju i ako poseduje obaveštenje kupca da je ispravio odbitak prethodnog poreza, odnosno da obračunati PDV nije koristio kao prethodni porez.

U slučaju ugovora sa licem koje nije obveznik PDV-a, investitor može da smanji iznos obračunatog PDV-a ako je izdao dokument o smanjenju, odnosno drugi dokument o smanjenju naknade (fiskalni račun avans-refundacija), potvrđen od strane primaoca dobara i usluga, i ako poseduje dokaz o smanjenju osnovice (ugovor, izvršen je povraćaj novca i dr.).

Pitanje koje nije precizno uređeno u odnosu na konkretne okolnosti je kada tačno nastaje promena namene avansa. Teorijski posmatrano, najraniji momenat je dobijanje rešenja o promeni namene objekta. Drugo rešenje je da to bude momenat zaključivanja aneksa (pred)ugovora. Prema našem mišljenju, treba da se smatra da do promene namene avansa dolazi u trenutku zaključivanja aneksa (pred)ugovora ili obaveštavanja kupca na drugi način.  

Istovremeno sa promenom namene avansa i zaključivanjem aneksa ugovora, uz pretpostavku da se zadržava prethodno naplaćeni avans, investitor je dužan da obračuna PDV na budući promet stana koji se oporezuje po posebnoj stopi PDV-a od 10% i izda novu avansnu fakturu, odnosno fiskalni račun – u zavisnosti od statusa kupca. Ukoliko se zadržava bruto iznos avansa, u slučaju kada se smanjuje stopa PDV-a povećava se neto iznos avansa. Naime, na ukupan iznos avansa primenjuje se preračunata stopa od 9,09090909%.