PREMA MSFI ZA MSP, INVESTICIONE NEKRETNINE OBAVEZNO SE VODE PO FER VREDNOSTI, OSIM AKO FER VREDNOST NE MOŽE DA SE POUZDANO ODMERI ILI AKO SAMO ODMERAVANJE IZISKUJE PREKOMERNE TROŠKOVE ILI NAPORE

Ministarstvo finansija

004095716 2025 10520 016 000 011 003

13. 10. 2025.

U vezi sa vašim zahtevom za davanje mišljenja, a koje se odnosi na pitanje tumačenja paragrafa 7 Odeljka 16 MSFI za MSP, sa aspekta primene propisa o računovodstvu, obaveštavamo vas o sledećem:

Zakonom o računovodstvu („Službeni glasnik RS”, broj 73/19 i 44/21-dr. zakon, u daljem tekstu: Zakon) se uređuju obveznici primene ovog zakona, razvrstavanje pravnih lica i preduzetnika, organizacija računovodstva, računovodstvene isprave i vrste poslovnih knjiga, uslovi i način vođenja poslovnih knjiga, Registar pružalaca računovodstvenih usluga, priznavanje i vrednovanje pozicija u finansijskim izveštajima, sastavljanje, dostavljanje i javno objavljivanje finansijskih izveštaja, godišnjeg izveštaja o poslovanju, izveštaja o korporativnom upravljanju, izveštaji o plaćanjima autoritetima vlasti i nefinansijsko izveštavanje, Registar finansijskih izveštaja, Nacionalna komisija za računovodstvo i nadzor nad sprovođenjem odredbi ovog zakona.

U predmetnom zahtevu koji nam je dostavljen, između ostalog, navedeno je sledeće:

– „Subjekt je malo pravno lice i primenjuje MSFI za MSP. Deo objekta koristi za sopstvene potrebe (evidentira na kontu 022 i za njegovo vrednovanje primenjuje odredbe Odeljka 17), a drugi deo objekta daje u zakup (evidentira ga na kontu 024 i za njegovo vrednovanje primenjuje odredbe Odeljka 16). U skladu sa paragrafom 16.7 MSFI za MSP subjekt na datume bilansa vrednuje investicionu nekretninu po fer vrednosti, uz korišćenje usluga licenciranog procenitelja (objekat je relativno nov, cene zakupa su stabilne, usluge procene fer vrednosti dostupne po prihvatljivim tržišnim cenama – korišćene usluge licenciranog procenitelja, iako paragraf 16.7 to ne zahteva).

– Pitanje se odnosi na sledeće: Da li pravilno tumačimo suštinu zahteva 7 Odeljka 16 MSFI za MSP – za razliku od MRS 40 Investicione nekretnine koje, početnom izboru računovodstvene politike za naknadno vrednovanje investicionih nekretnina, ostavlja slobodu izbora između modela nabavne vrednosti i modela fer vrednosti, Odeljak 16, paragraf 7, ne ostavlja slobodu izbora.

– Po našem tumačenju, primaran zahtev je vrednovanje po fer vrednosti, osim ako se fer vrednost  investicione nekretnine ne može pouzdano odmeriti bez prekomernih troškova i napora.

– S obzirom da u našem slučaju ta procena ne izaziva ni prekomerne troškove ni napore, naknadno vrednovanje investicione nekretnine smo radili primenom modela fer vrednosti. Zbog porasta vrednosti nekretnine (inflacija, ali i realan porast cena) povećanje fer vrednosti iskazano je kao prihod u bilansima uspeha. To je dovodilo po povećanja računovodstvene, ali i oporezive dobiti u prethodnim izveštajnim periodima.

– Smatramo i da zbog navedenog formulisanja zahteva za naknadno vrednovanje investicione nekretnine postoji prostor za previše kreativno tumačenje ovog zahteva, u smislu da se procenjivanje fer vrednosti investicione nekretnine proglasi da izaziva prekomerne napore i troškove, jer u smislu MSFI za MSP nije nigde kvantitativno navedeno šta znače ova dva termina, a sve u cilju ne iskazivanja prihoda od povećanja vrednosti investicione nekretnine i neopravdanog umanjenja oporezive dobiti.”

Odredbama člana 26. stav 2. Zakona propisano je da mikro pravna lica i druga pravna lica iz člana 2. tačka 2) ovog zakona, nezavisno od veličine, mogu da odluče da za priznavanje, vrednovanje, prezentaciju i obelodanjivanje pozicija u finansijskim izveštajima primenjuju MSFI ili MSFI za MSP.

Saglasno odredbama člana 6. stav 6. Pravilnika o Kontnom okviru i sadržini računa u Kontnom okviru za privredna društva. zadruge i preduzetnike („Službeni glasnik RS“, broj 89/20, u daljem tekstu: Pravilnik), propisano je da se na računu 024 – Investicione nekretnine, iskazuju investicione nekretnine, u skladu sa računovodstvenom politikom.

U skladu sa Odeljkom 16.2. MSFI za MSP propisano je da investiciona nekretnina predstavlja nekretninu (zemljište ili objekat, ili deo objekta, ili oboje) koju drži vlasnik ili korisnik lizinga u okviru finansijskog lizinga u cilju ostvarivanja prihoda od zakupnine ili porasta vrednosti kapitala ili i jednog i drugog, umesto za:

(a) korišćenje u proizvodnji ili isporuku dobara ili usluga ili u administrativne svrhe; ili

(b) prodaju u redovnom toku poslovanja.

Saglasno odredbama Odeljka 16.5 MSFI za MSP, entitet treba početno da odmerava investicione nekretnine po nabavnoj vrednosti. Nabavna vrednost pribavljene investicione nekretnine obuhvata njenu kupovnu cenu i sve direktno pripisive izdatke, poput naknada za pravne i posredničke usluge, takse za prenos imovine i ostalih troškovi transakcija. Ako se plaćanje odlaže duže od uobičajenih uslova kreditiranja, nabavna vrednost predstavlja sadašnju vrednost svih budućih plaćanja. Entitet treba da odredi nabavnu vrednost samostalno izgrađene investicione nekretnine u skladu sa Odeljkom17.10-17.14. MSFI za MSP.

U skladu sa Odeljkom 16.7 MSFI za MSP propisano je da investicione nekretnine čija se fer vrednost može pouzdano odmeriti bez prekomernih troškova ili napora treba da se odmeravaju po fer vrednosti na svaki datum izveštavanja sa promenama fer vrednosti koje se priznaju u dobitak ili gubitak. Ako se učešće u nekretninama koje se drže pod lizingom klasifikuje kao investicione nekretnine, stavka koja se računovodstveno obuhvata po fer vrednosti je to učešće, a ne osnovna nekretnina. U paragrafima 11.27-11.32 se daje uputstvo za određivanje fer vrednosti. Entitet treba računovodstveno da obuhvata sve ostale investicione nekretnine korišćenjem modela nabavne vrednosti datog u Odeljku 17.

Dakle, isključivo investicione nekretnine čija se fer vrednost može pouzdano odmeriti bez prekomernih troškova ili napora treba da se odmeravaju po fer vrednosti na svaki datum izveštavanja sa promenama fer vrednosti koje se priznaju u dobitak ili gubitak. Sve druge investicione nekretnine računovodstveno se obuhvataju kao nekretnine korišćenjem modela nabavne vrednosti (umanjene za akumuliranu amortizaciju i eventualno obezvređenje) i nastavljaju da se vrednuju na pomenuti način, osim ukoliko pouzdano odmeravanje fer vrednosti ne postane dostupno i ukoliko se ne očekuje da će fer vrednosti biti pouzdano merljiva na kontinuiranoj osnovi.

Imajući u vidu sve navedeno, mišljenja smo da je u konkretnom slučaju, usled činjenice da subjekt (malo pravno lice) daje u zakup deo objekta, tj. iznajmljuje iste drugim licima (uz evidentiranje na računu 024 u skladu sa Pravilnikom), to pravno lice u obavezi da navedene nekretnine vodi u poslovnim knjigama kao investicione nekretnine i da naknadno priznavanje, merenje i vrednovanje vrši u skladu sa relevantnim odredbama Odeljka 16.7 MSFI za MSP (uz obaveznu primenu modela fer vrednosti).

Međutim, ponovo ukazujemo da se samo investicione nekretnine čija se fer vrednost može pouzdano odmeravati bez prekomernih troškova ili napora (što jeste konkretan slučaj prema podacima iz zahteva) na kontinuiranoj osnovi, računovodstveno obuhvataju u skladu sa Odeljkom 16. MSFI za MSP, po fer vrednosti kroz dobitak ili gubitak. Sve druge investicione nekretnine se računovodstveno obuhvataju korišćenjem modela nabavne vrednosti iz Odeljka 17. MSFI za MSP (Nekretnine, postrojenja i oprema) i ostaju pod delokrugom ovog odeljka, osim ukoliko pouzdano odmeravanje fer vrednosti ne postane dostupno i ukoliko se ne očekuje da će fer vrednost biti pouzdano merljiva na kontinuiranoj osnovi.