OBVEZNIK PDV-A IMA PRAVO NA ODBITAK PRETHODNOG POREZA (U SKLADU SA OPŠTIM USLOVIMA) PO OSNOVU AVANSA KOJI JE PLAĆEN U SKLADU SA PREDUGOVOROM O KUPOPRODAJI POSLOVNIH APARTMANA U IZGRADNJI, NEZAVISNO OD TOGA ŠTO U TOM TRENUTKU NIJE IZDATA GRAĐEVINSKA DOZVOLA

Ministarstvo finansija

002531227 2025 10520 04 000 011 004

12. 6. 2025.

U skladu sa članom 16. tač. 1) i 2) Zakona o porezu na dodatu vrednost („Službeni glasnik PCˮ, br. 84/04, 86/04 – ispravka, 61/05, 61/07, 93/12, 108/13, 68/14 – dr. zakon, 142/14, 83/15, 108/16, 113/17, 30/18, 72/19, 153/20, 138/22 i 94/24 – u daljem tekstu: Zakon), poreska obaveza nastaje danom kada se najranije izvrši jedna od sledećih radnji:

1) promet dobara i usluga;
2) naplata, odnosno plaćanje ako je naknada ili deo naknade naplaćen, odnosno plaćen u novcu pre prometa dobara i usluga.

Obveznik PDV dužan je da izda račun za svaki promet dobara i usluga. Obaveza izdavanja računa postoji i ako obveznik naplati naknadu ili deo naknade pre nego što je izvršen promet dobara i usluga (avansno plaćanje), s tim što se u avansnom računu odbijaju avansna plaćanja u kojima je sadržan PDV.

Obveznik PDV izdaje elektronsku fakturu u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronsko fakturisanje, fiskalni račun u skladu sa zakonom kojim se uređuje fiskalizacija, račun u papirnom obliku, odnosno račun u elektronskom obliku, sa izuzetkom elektronske fakture i fiskalnog računa, ako postoji saglasnost primaoca da prihvata račun u elektronskom obliku.

Saglasno navedenom, kada obveznik PDV, na osnovu predugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji, solemnizovanog od strane javnog beležnika, primi avans od drugog obveznika PDV za prvi prenos prava raspolaganja na ekonomski deljivim celinama – poslovnim apartmanima u okviru novoizgrađenog građevinskog objekta, pri čemu je, u konkretnom slučaju, reč o objektu u izgradnji za koji u momentu prijema avansa nije izdata građevinska dozvola, ali su izdati lokacijski uslovi za izgradnju hotelsko – poslovnog kompleksa u okviru kojeg su i predmetni poslovni apartmani, obveznik PDV – primalac avansa dužan je da obračuna PDV po poreskoj stopi od 20% i da izda avansnu fakturu u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronsko fakturisanje.

Obveznik PDV – davalac avansa, koji obavlja delatnosti u okviru kojih vrši promet sa pravom na odbitak prethodnog poreza ima pravo da odbije kao prethodni porez PDV obračunat i iskazan u avansnoj fakturi izdatoj u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronsko fakturisanje od strane obveznika PDV – primaoca avansa za prvi prenos prava raspolaganja na budućim ekonomski deljivim celinama – poslovnim apartmanima u okviru novoizgrađenog građevinskog objekta za koji u momentu avansnog plaćanja nije izdata građevinska dozvola, ali su izdati lokacijski uslovi za izgradnju hotelsko – poslovnog kompleksa u okviru kojeg su i predmetni poslovni apartmani, pod uslovom da je avansna faktura prihvaćena.

Pored toga napominjemo, pravo na odbitak prethodnog poreza utvrđuje se u skladu sa Zakonom, pri čemu tekst solemnizacione klauzule u smislu navođenja potencijalnih rizika za slučaj da obveznik PDV – primalac avansa ne dobije građevinsku dozvolu za izgradnju predmetnog objekta nema uticaj na ostvarivanje ovog prava obveznika PDV – davaoca avansa.

* * *     

Odredbom člana 27. Zakona propisano je da je prethodni porez iznos PDV obračunat u prethodnoj fazi prometa dobara i usluga, odnosno plaćen pri uvozu dobara, a koji obveznik može da odbije od PDV koji duguje.

Prema članu 28. stav 1. Zakona, pravo na odbitak prethodnog poreza obveznik PDV može da ostvari ako dobra nabavljena u Republici ili iz uvoza, uključujući i nabavku opreme, kao i objekata za vršenje delatnosti i ekonomski deljivih celina u okviru tih objekata (u daljem tekstu: objekti za vršenje delatnosti), odnosno primljene usluge, koristi ili će ih koristiti za promet dobara i usluga:

1) za koji postoji obaveza obračunavanja PDV u skladu sa ovim zakonom;
2) za koji u skladu sa članom 24. ovog zakona postoji oslobođenje od plaćanja PDV;
3) koji je izvršen u inostranstvu, ako bi za taj promet postojalo pravo na odbitak prethodnog poreza da je izvršen u Republici.

Saglasno stavu 2. istog člana Zakona, pravo na odbitak prethodnog poreza obveznik PDV može da ostvari ako poseduje:

1) račun izdat od strane drugog obveznika PDV – prethodnog učesnika u prometu, u kojem je iskazan obračunati PDV u skladu sa ovim zakonom;
2) dokument o izvršenom uvozu dobara u kojem je iskazan PDV i dokaz kojim se potvrđuje da je iskazani PDV plaćen prilikom uvoza.

Računom iz stava 2. tačka 1) ovog člana smatra se i elektronska faktura koja je prihvaćena, uključujući i elektronsku fakturu za koju se smatra da je prihvaćena, u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronsko fakturisanje (član 28. stav 3. Zakona).

Ako je za promet dobara ili usluga propisana obaveza izdavanja elektronske fakture u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronsko fakturisanje, pravo na odbitak prethodnog poreza po osnovu tog prometa može da se ostvari isključivo na osnovu prihvaćene elektronske fakture (član 28. stav 4. Zakona).

Obveznik PDV može da ostvari pravo na odbitak prethodnog poreza za poreski period na osnovu elektronske fakture, ako je elektronska faktura prihvaćena zaključno sa danom koji prethodi danu podnošenja poreske prijave za taj poreski period u skladu sa ovim zakonom, a najkasnije 10. dana kalendarskog meseca koji sledi tom poreskom periodu, nezavisno od toga da li je poreska obaveza nastala u poreskom periodu za koji podnosi poresku prijavu ili u nekom od prethodnih poreskih perioda i nezavisno od toga da li je elektronska faktura izdata na dan nastanka poreske obaveze ili posle tog dana (član 28. stav 5. Zakona).

Ako je elektronska faktura iz stava 5. ovog člana prihvaćena počev od dana podnošenja poreske prijave, odnosno počev od 11. dana kalendarskog meseca koji sledi poreskom periodu za koji se podnosi poreska prijava, obveznik PDV može da ostvari pravo na odbitak prethodnog poreza za poreski period u kojem je elektronska faktura prihvaćena (član 28. stav 6. Zakona).

Prema stavu 8. člana 28. Zakona, za poreski period za koji su ispunjeni uslovi za odbitak prethodnog poreza obveznik PDV može da odbije prethodni porez od dugovanog PDV, i to:

1) obračunati i iskazani PDV za promet dobara i usluga, koji je ili će mu biti izvršen od strane drugog obveznika u prometu;
2) PDV koji je plaćen prilikom uvoza dobara.

Obveznik PDV može da ostvari pravo na odbitak prethodnog poreza u roku od pet godina od isteka godine u kojoj je stekao ovo pravo (član 28. stav 13. Zakona).

Odredbom člana 42. stav 1. Zakona propisano je da je obveznik PDV dužan da izda račun za svaki promet dobara i usluga.

Obaveza izdavanja računa iz st. 1. i 2. ovog člana postoji i ako obveznik naplati naknadu ili deo naknade pre nego što je izvršen promet dobara i usluga (avansno plaćanje), s tim što se u konačnom računu odbijaju avansna plaćanja u kojima je sadržan PDV (član 42. stav 3. Zakona).

Obveznik PDV izdaje elektronsku fakturu u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronsko fakturisanje, fiskalni račun u skladu sa zakonom kojim se uređuje fiskalizacija, račun u papirnom obliku, odnosno račun u elektronskom obliku, sa izuzetkom elektronske fakture i fiskalnog računa, ako postoji saglasnost primaoca da prihvata račun u elektronskom obliku (član 42. stav 5. Zakona).